廣西壯族自治區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理辦法

第一章  總則

第一條  為規范對房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的管理，防范市場(chǎng)風(fēng)險，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監督管理長(cháng)效機制，根據《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》《廣西壯族自治區城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》及《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》等有關(guān)法律、法規和規章的規定，結合自治區實(shí)際，制定本辦法。

第二條  在廣西壯族自治區行政區域內國有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的部門(mén)，應當遵守本辦法。

 第三條  本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指依法設立、具有企業(yè)法人資格，經(jīng)工商登記從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)、且為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的經(jīng)濟實(shí)體。

第四條  各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照法律、法規、規章和本辦法規定，依法申請企業(yè)資質(zhì)，依法接受和配合主管部門(mén)的監管工作。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，或資質(zhì)證書(shū)超過(guò)有效期的，不得在本行政區域內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

第五條  自治區住房城鄉建設廳負責全區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監督管理工作；設區市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負責本行政區域內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監督管理工作。

第二章  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分級審批和管理

 第六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級資質(zhì)由項目所在地設區市房地產(chǎn)主管部門(mén)出具審查意見(jiàn)、自治區住房城鄉建設廳初審，報住房城鄉建設部審批。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級資質(zhì)由項目所在地縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)出具審查意見(jiàn)、企業(yè)住所所在地設區市房地產(chǎn)主管部門(mén)初審，報自治區住房城鄉建設廳審批。

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三級、四級和暫定資質(zhì)由設區市房地產(chǎn)主管部門(mén)或行政審批部門(mén)審批，按月將審批意見(jiàn)表報自治區住房城鄉建設廳。

申請暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其資金和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員已超過(guò)三級資質(zhì)規定條件，擬開(kāi)發(fā)項目建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米以上的，經(jīng)設區市房地產(chǎn)主管部門(mén)初審，報自治區住房城鄉建設廳審批。

 第七條  申請核定資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當符合相應等級資質(zhì)條件的規定，提交下列材料：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表（企業(yè)需在“申報意見(jiàn)”中應承諾執行本辦法第十五條第一款、第十六條和第十七條的規定）；

（二）企業(yè)證明材料：包括原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明、上一年度審計報告、企業(yè)開(kāi)發(fā)項目業(yè)績(jì)材料；

（三）專(zhuān)職人員證明材料：包括專(zhuān)職技術(shù)人員的身份證明、資格證書(shū)、勞動(dòng)合同、社會(huì )保險繳納憑證和住房公積金繳存憑證。法定代表人、經(jīng)營(yíng)負責人、技術(shù)負責人、財務(wù)負責人還應提交任職文件和信用狀況報告；

（四）法律法規規定的其他材料。

初次申請核定資質(zhì)的企業(yè)，在報送前款第（二）項材料時(shí)只需提交企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明。

第八條  企業(yè)臨時(shí)聘用或兼職的人員不得作為專(zhuān)職人員申報。作為專(zhuān)職人員申報資質(zhì)的退休人員不得超過(guò)3人，個(gè)人年齡不超過(guò)70歲。

業(yè)績(jì)材料應包括項目立項證明、土地使用權證明、規劃許可、施工許可、預售許可等材料；已經(jīng)竣工的，還應提交竣工驗收材料以及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》執行情況報告。以投資額折算工程業(yè)績(jì)的，應提交房地產(chǎn)評估報告等證明材料。

按照自治區有關(guān)規定實(shí)施裝配式建筑建造方式的房地產(chǎn)項目，經(jīng)設區市房地產(chǎn)主管部門(mén)認定真實(shí)有效的，已竣工房屋建筑面積或者在建房屋建筑施工面積按項目實(shí)際面積的1.2倍計算；獲得“廣廈獎”、國家康居示范工程、住房城鄉建設部裝配式建筑科技示范、住房城鄉建設部A級住宅性能認定的項目，已竣工房屋建筑面積按項目實(shí)際面積的1.5倍計算。以上兩類(lèi)面積計算不疊加。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)母公司控股50%及以上、實(shí)際由子公司開(kāi)發(fā)的項目，可以按照母公司控股比例計入母公司業(yè)績(jì)，但發(fā)生在控股行為之前的不得計入。核定子公司資質(zhì)等級時(shí)，已計入母公司的業(yè)績(jì)不再重復計算。

 第九條  核定資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)有效期為三年。《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期為一年。資質(zhì)證書(shū)有效期屆滿(mǎn)前30日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以隨時(shí)申請資質(zhì)證書(shū)有效期延續。

第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起一年內無(wú)開(kāi)發(fā)項目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(cháng)。

取得開(kāi)發(fā)項目后，非企業(yè)自身原因造成土地閑置或項目停滯的，經(jīng)項目所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)初審，可向自治區住房城鄉建設廳申請延續暫定資質(zhì)，但延長(cháng)期限不得超過(guò)兩年。

第十一條  資質(zhì)證書(shū)內容發(fā)生變動(dòng)的，企業(yè)應當在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續后的30日內，到證書(shū)審批機構辦理資質(zhì)證書(shū)變更手續。

第十二條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據本辦法第七條的規定提交資質(zhì)申報材料，審批部門(mén)應予以受理。審批部門(mén)不得擅自增加或刪除受理材料目錄。

申報材料不齊全的，審批部門(mén)應一次性告知申報企業(yè)補齊。企業(yè)補充材料后再次申報的，審批部門(mén)不得再次以材料不全或不符合規定為由拒絕受理。

第十三條  一級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設立的法人控股子公司，其專(zhuān)職技術(shù)人員和資金條件符合一級資質(zhì)條件，并已經(jīng)使用自有資金購地的，可以直接申請二級資質(zhì)。

第十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法按資質(zhì)等級確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)范圍和建設規模。

（一）一級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承攬房地產(chǎn)項目的建設規模不受限制，可以在全國范圍內承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目；

（二）二級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積25萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目；

（三）三級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積10萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目；

（四）四級資質(zhì)、暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可承攬建筑面積5萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目。屬于二級及以上資質(zhì)企業(yè)的全資子公司且母公司上年度信用優(yōu)秀的，經(jīng)母公司書(shū)面承諾對子公司開(kāi)發(fā)項目共同承擔相關(guān)責任后，子公司可以承擔建筑面積10萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)建設項目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在規定的業(yè)務(wù)范圍內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級承擔業(yè)務(wù)。

第三章  市場(chǎng)監管和服務(wù)

 第十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨市（縣）進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，應向開(kāi)發(fā)項目所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)提交以下材料備案：

（一）近三年開(kāi)發(fā)項目情況、質(zhì)量安全管理情況及相關(guān)材料；

（二）待開(kāi)發(fā)項目情況及相關(guān)材料。

 第十六條  企業(yè)在申報資質(zhì)和接受房地產(chǎn)主管部門(mén)監管檢查時(shí)，應對所提交材料的真實(shí)性、合法性作出承諾并承擔法律責任。

    

審批部門(mén)不得以懷疑申報材料真實(shí)性為由不予受理或不予許可；監管部門(mén)不得以懷疑被檢查材料真實(shí)性為由實(shí)施處罰。以不符合法定條件或提交虛假材料為由不予許可或實(shí)施處罰的，應同時(shí)公布相關(guān)證據。

第十七條  各市（縣）房地產(chǎn)主管部門(mén)要加強商品房項目預售管理，嚴格落實(shí)房地產(chǎn)預售價(jià)格申報和網(wǎng)簽制度，嚴格執行明碼標價(jià)、一房一價(jià)制度。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應當提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書(shū)面承諾，并在商品房銷(xiāo)售公示平臺網(wǎng)站上和樓盤(pán)銷(xiāo)售現場(chǎng)予以公示。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應加強統計管理工作，及時(shí)向房地產(chǎn)主管部門(mén)和統計部門(mén)報送相關(guān)數據，并確保數據真實(shí)、準確、完整，不得遲報、瞞報。

第十八條  獲得預售許可之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得開(kāi)展商品房銷(xiāo)售活動(dòng)，不得訂立與擬銷(xiāo)售商品房有關(guān)的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預售價(jià)以外的費用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)制作商品房預售廣告或者進(jìn)行其他形式的宣傳時(shí)，應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

第十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請預售許可，工程形象進(jìn)度應達到25%以上。其中，多層建筑應完成基礎結構施工，高層建筑應完成主體結構三層以上，超高層建筑應完成主體結構十層以上。

預售許可證書(shū)有效期不得長(cháng)于資質(zhì)證書(shū)有效期。

第二十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當在項目所在地商業(yè)銀行開(kāi)立商品房交易資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)。

第二十一條  監管賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行應與項目所在市（縣）房地產(chǎn)主管部門(mén)建立信息互通共享機制。

建立商品房預售資金監管賬戶(hù)的銀行，應具備資金監管安全規范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò )技術(shù)條件，應當配合房地產(chǎn)主管部門(mén)開(kāi)展預售資金監管。

第二十二條  商品房預售所得款項，應當用于與商品房有關(guān)的工程建設。預售款項用款計劃報經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì )有關(guān)部門(mén)審核同意后，由監管賬戶(hù)直接撥付給項目工程建設相關(guān)企業(yè)賬戶(hù)。

第二十三條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工驗收之前，監管賬戶(hù)應有留存資金，具體比例由各市根據項目情況確定。

第二十四條  各級房地產(chǎn)主管部門(mén)和審批部門(mén)要與金融監管部門(mén)建立信息互通和部門(mén)聯(lián)動(dòng)機制，定期通報資質(zhì)審批和市場(chǎng)監管情況。

各級房地產(chǎn)主管部門(mén)要建全房地產(chǎn)市場(chǎng)信用體系，協(xié)同相關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)領(lǐng)域失信責任主體實(shí)施懲戒。

第二十五條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在辦理預售（現售）許可之前，依法制定臨時(shí)物業(yè)管理規約，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交項目規劃建設資料和設計圖紙的復印件。

第二十六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目驗收合格后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當將項目開(kāi)發(fā)情況書(shū)面報送項目所在地房地產(chǎn)主管部門(mén)，并將項目資料提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

各市房地產(chǎn)主管部門(mén)在每年1月底前將本市上一年度前期物業(yè)管理情況和房地產(chǎn)項目竣工交付情況報送自治區住房城鄉建設廳。

第二十七條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批和監督檢查實(shí)施主管部門(mén)監管下的專(zhuān)家審查制度。房地產(chǎn)主管部門(mén)按層級負責組建房地產(chǎn)評審專(zhuān)家庫。

第四章  檢查和考核

第二十八條  自治區住房城鄉建設廳對各市執行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審批權和實(shí)施相關(guān)審批活動(dòng)的情況進(jìn)行監督檢查。

自治區住房城鄉建設廳對各市履行房地產(chǎn)市場(chǎng)監督管理職責的情況進(jìn)行監督檢查。

第二十九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，或資質(zhì)證書(shū)超過(guò)有效期，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，依法從重處罰。

第三十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請資質(zhì)之前一年有下列情形之一的，資質(zhì)審批機關(guān)不予批準資質(zhì)申請；二級及以下資質(zhì)存續期間有下列情形之一的，由原資質(zhì)審批機關(guān)通報相關(guān)金融機構和監管部門(mén)，并根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資質(zhì)等級、吊銷(xiāo)資質(zhì)等級證書(shū)等處罰；一級資質(zhì)存續期間有下列第一款以外情形之一的，由自治區住房城鄉建設廳提交相關(guān)監管意見(jiàn)并提請住房城鄉建設部予以處罰：

（一）超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的；

（二）要求或脅迫工程勘察、設計、施工、監理等單位違反工程建設強制性標準，降低工程質(zhì)量的；

（三）發(fā)生較大及以上等級工程質(zhì)量安全事故的；

（四）將未組織竣工綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的；

（五）惡意拖欠施工企業(yè)工程款的；

（六）未依法履行商品房屋質(zhì)量保修義務(wù)的；

（七）發(fā)生無(wú)故拖延交房時(shí)間、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)及其他擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行為的；

（八）以房地產(chǎn)物業(yè)為抵押非法向社會(huì )公眾募集資金的；

（九）違法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或未按規定履行承接查驗義務(wù)的；

（十）限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房的；

（十一）企業(yè)信用檔案中有其他嚴重不良行為記錄的。

    

發(fā)生上述情形的企業(yè)，其法定代表人或股東再次申請房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，應對前述情況涉及個(gè)人責任的部分作出解釋說(shuō)明。

 第三十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有違法、違規情形，導致資金風(fēng)險或購房糾紛的，應暫停該企業(yè)及項目相關(guān)審批工作。情節嚴重的，依法予以處罰。

 各級房地產(chǎn)主管部門(mén)或審批部門(mén)工作人員在資質(zhì)審批和管理中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第三十二條  本辦法由自治區住房城鄉建設廳負責解釋。 

第三十三條  本辦法自印發(fā)之日起施行。此前自治區內各級房地產(chǎn)主管部門(mén)發(fā)布的相關(guān)規范性文件與本辦法存在不一致的，以本辦法為準。

《廣西壯族自治區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理辦法》政策解讀

    
三、辦法出臺的目的及具體措施

    
（一）防風(fēng)險：1.嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)監管，完善核定資質(zhì)等級和監管要求；2.修訂完善暫定資質(zhì)企業(yè)開(kāi)發(fā)大型項目的規定，防范資金鏈斷裂和“爛尾”風(fēng)險；3.明確信用體系建設要求。

    
（二）促發(fā)展：1.將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跨?。ㄊ校﹤浒该鞔_為告知性備案，并簡(jiǎn)化備案內容；2.鼓勵區內外一級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在廣西投資開(kāi)發(fā)項目，扶持和服務(wù)區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做大做強。

    
（三）保穩定：進(jìn)一步落實(shí)國務(wù)院以及住房城鄉建設部等國家部委關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規范性文件要求；進(jìn)一步完善預售監管、項目前期物業(yè)管理、違規行為處罰等方面的內容。

    
四、辦法的主要內容

    
《辦法》分為四章。

    
第一章為“總則”，主要是明確《辦法》的法律依據、適用范圍，明確企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為的條件，明確各級房地產(chǎn)主管部門(mén)的基本職責和管理權限。

   
 第二章為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分級審批和管理”，主要是根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》的授權，明確房地產(chǎn)資質(zhì)審批的條件、分級審批和管理的權限。

   
 其中，明確區內外一級資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在廣西投資開(kāi)發(fā)項目，在規定條件下給予其開(kāi)發(fā)實(shí)體資質(zhì)直接核定資質(zhì)等級，鼓勵先進(jìn)和有實(shí)力的企業(yè)到廣西投資。同意廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團集中使用開(kāi)發(fā)業(yè)績(jì)，扶持和服務(wù)區內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做大做強。

   
 第三章為“市場(chǎng)監管和服務(wù)”，主要是在采納各部門(mén)意見(jiàn)建議基礎上，貫徹落實(shí)法規、規章和住房城鄉建設部關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)監管工作的各項要求。其中，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)審批和監管的行政主體責任，進(jìn)一步完善了房地產(chǎn)預售審查要求，進(jìn)一步明確了預售資金監管和使用的條件，進(jìn)一步規范了房地產(chǎn)項目交付使用和物業(yè)管理的相關(guān)銜接工作。

   
 第四章為“檢查和考核”，主要是根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規定》的授權，明確對房地產(chǎn)資質(zhì)審批和監管工作的檢查考核責任。同時(shí)明確了監管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規的情形和責任。

    
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法違規情形，包括但不局限于法律、法規、規章和住房城鄉建設部等國家部委頒布的文件規定的違規情形，因此有可能不僅房地產(chǎn)主管部門(mén)一家執行行政處罰權。