南寧土拍新規之“產(chǎn)權移交住房”的8項通知

       南寧土地出讓政策經(jīng)過(guò)3次調整，最終“限房?jì)r(jià)+限地價(jià)+競產(chǎn)權移交住房”的方式在6月16日迎來(lái)試水落地，這是南寧土地市場(chǎng)新規首次掛牌，比較值得關(guān)注的是競產(chǎn)權移交住房問(wèn)題，在后續的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，該如何落實(shí)的問(wèn)題。南寧國土局給出了相關(guān)意見(jiàn)。

??關(guān)于我市近期國有建設用地使用權公開(kāi)出讓竟配涉及產(chǎn)權移交住房問(wèn)題有關(guān)意見(jiàn)的通知

??各意向競買(mǎi)人：

??針對我市近期住宅用地國有建設用地使用權公開(kāi)出讓采用“限房?jì)r(jià)、限地價(jià)、競產(chǎn)權移交住房”競價(jià)方式涉及產(chǎn)權移交住房的有關(guān)問(wèn)題，經(jīng)我局會(huì )同市住房局、市地稅局，市規劃局等有關(guān)部門(mén)研究后，現將有關(guān)處理意見(jiàn)通知如下：

??一、關(guān)于土地增值稅問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出的“如投資配建產(chǎn)權移交住房，該部分是否影響土地增值稅清算”問(wèn)題，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細則相關(guān)規定，產(chǎn)權移交住房已構成土地權利人取得土地使用權的成本，因此，土地增值稅清算時(shí)，其產(chǎn)權移交住房成本可在“取得土地使用權所支付的金額”項目中據實(shí)扣除。

??二、關(guān)于契稅及印花稅問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出“如投保配建產(chǎn)權移交住房，該部分是否影響契稅及印花稅計征的問(wèn)題”，分不同階段處理:

??（一）關(guān)于土地出讓時(shí)的契稅及印花稅。根據《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財稅[2004]134號）“出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價(jià)格為承受人未取得該土地使用權而支付的全部利益”及《中華人民共和國印花稅暫行條例實(shí)施細則》和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號）有關(guān)規定，產(chǎn)權移交住房，構成了權利人取得國有土地使用權所支付的全部經(jīng)濟利益，應據實(shí)納入計稅價(jià)格計征契稅及印花稅。

??（二）關(guān)于產(chǎn)權移交住房移交時(shí)的契稅及印花稅，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例實(shí)施細則》相關(guān)規定，產(chǎn)權移交住房移交時(shí)，由征收機關(guān)按市場(chǎng)價(jià)格確定計稅依據計征買(mǎi)受人的契稅及雙方的印花稅。

??三、關(guān)于產(chǎn)權移交住房的建設分配問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出“如何建設分配產(chǎn)權移交住房是否有明確要求，是否需要集中配建或能否根據項目整體設計方案分布配建”的問(wèn)題，我市明確產(chǎn)權移交住房的建設分配須同時(shí)具備以下條件：一是套型面積為80-120平方米；二是產(chǎn)權移交住房應在首期建設；三是開(kāi)發(fā)建設單位申報預售前，由產(chǎn)權移交住房接收單位核選相關(guān)房源，產(chǎn)權移交住房不要求集中配建。

??四、關(guān)于車(chē)位配建及產(chǎn)權問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出"如整體項目按規劃設計條件要求的車(chē)位配比配建車(chē)位，產(chǎn)權移交住房的車(chē)位產(chǎn)權是否需要一并移交政府，能否由競得人自行銷(xiāo)售"的問(wèn)題，明確配建產(chǎn)權移交住房的項目，按整體項目規劃設計要求配建車(chē)位，按配比配建的車(chē)位產(chǎn)權不需要一并移交政府，由競得人按照有關(guān)規定自行銷(xiāo)售。產(chǎn)權移交住房的接收單位需要車(chē)位，可通過(guò)購買(mǎi)或租賃的方式處理。

??五、關(guān)于方案報審問(wèn)題

??項目建設單位在與市國土部門(mén)簽訂土地出讓合同后，向市規劃部門(mén)辦理項目總平報審之前，應就所配建的產(chǎn)權移交住房的總建筑面積、房型、套數事項征求市住房局意見(jiàn)。

??六、關(guān)于物業(yè)專(zhuān)項維修資金繳納問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出“如果一棟樓內既有產(chǎn)權移交住房和商品房，產(chǎn)權移交住房是否需要交納物業(yè)專(zhuān)項維修資金，需要使用物業(yè)裝修維修資金時(shí)簽字業(yè)主代表是誰(shuí)”的問(wèn)題，明確如下：

??配建產(chǎn)權移交住房的項目，由開(kāi)發(fā)建設單位按照《南寧市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定交納首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金，具體操作辦法：由開(kāi)發(fā)建設單位先按整棟建筑面積足額交存，待產(chǎn)權移交住房移交給確定的產(chǎn)權接收單位時(shí)，再由產(chǎn)權接收單位向開(kāi)發(fā)建設單位支付預交的物業(yè)專(zhuān)項維修資金。使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金時(shí)，有產(chǎn)權移交住房的產(chǎn)權接收單位作為業(yè)主簽字表決。

??七、關(guān)于預售證辦理問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出“如果一棟樓內同時(shí)產(chǎn)權移交住房和商品房，在辦理預售證時(shí)是否需要將產(chǎn)權移交住房部分納入樓盤(pán)表并辦理預售證，如產(chǎn)權移交住房需辦理預售，是否需要進(jìn)行預售資金監管及有何其他特殊要求的問(wèn)題，明確如下：

??配建產(chǎn)權移交住房的項目，產(chǎn)權移交住房部分納入樓盤(pán)表統一管理。如整棟樓都是產(chǎn)權移交住房的，該棟樓可不納入商品房預售資金監管范圍，也不列入商品房預售許可的范圍；如產(chǎn)權移交住房屬于插花式分布在某棟商品房中的，則產(chǎn)權移交住房需要按樓棟統一納入商品房預售資金監管范圍，但不列入商品房預售許可范圍。

??八、關(guān)于物業(yè)費用問(wèn)題

??對于有意向競買(mǎi)人提出"產(chǎn)權移交住房空置期,小區的水電公攤、物業(yè)費如何收取，由誰(shuí)支付，住戶(hù)的違約責任是否由房屋所有人承擔。產(chǎn)權移交住房物業(yè)費是否能與同小區商品住宅物業(yè)費收費標準一致。若不能，差價(jià)部分政府是否有對應補貼"的問(wèn)題,明確如下:

??產(chǎn)權移交住房空置期內，其水電公攤、物業(yè)費用交納和相關(guān)違約責任，按照產(chǎn)權移交住房接收單位與使用人的約定處理，產(chǎn)權移交住房的物業(yè)服務(wù)費用標準與同小區交費標準保持一致，政府不予補貼。